Immobilienfinanzierung Rechner

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Immobilienfinanzierung RechnerSie möchten demnächst oder später Ihre eigenen vier Wände kaufen oder bauen? Die Anschaffung einer Immobilie gehört auch für Sie zu den größten finanziellen Vorhaben Ihres Lebens?

Bereiten Sie dieses Projekt gründlich vor, damit Sie Ihrem Vorhaben später gut gerüstet gegenüberstehen können. Auf diese Weise sparen Sie Zeit und Geld. Zudem sollten Sie sich möglichst früh genau über die Funktionsweise einer Baufinanzierung informieren und Beispielrechnungen vornehmen. Dazu kann beispielsweise ein Finanzierungsrechner dienen, der bei Bedarf auch die Funktionen eines Tilgungsrechners für die Bestimmung der Tilgung übernimmt. Auch den Preisvergleich verschiedener Finanzierungswege für Immobilien sollten Sie schließlich nicht außen vor lassen. Wir bieten Ihnen diese Möglichkeiten – schnell, unkompliziert und kostenfrei.

Rechner starten und optimale Immobilienfinanzierung finden

Die Baufinanzierung – eine „große Sache“

BaufinanzierungFür die meisten Menschen ist der Erwerb von Wohnraum eine der finanziell umfangreichsten Entscheidungen ihres Lebens. Wer Wohneigentum erwirbt, muss dafür oftmals ein Darlehen aufnehmen, dessen Abzahlung über mehrere Jahrzehnte andauert. Zu groß sind in aller Regel die Investitionsbeträge, die solch ein Vorhaben erfordert. Trotz der langfristig durchaus auch vorhandenen finanziellen Vorteile, von denen Eigentümer profitieren, müssen Sie als Immobilienkäufer bzw. Bauherr also erst einmal tief in die eigene Tasche greifen.

Umso wichtiger ist es, die Entscheidung über eine Finanzierung nicht überstürzt zu treffen. Keinesfalls sollten Sie sich dabei unter Druck setzen lassen oder unter Zeitdruck entscheiden müssen. Denn selbst geringe Unterschiede in den Konditionen Ihrer Baufinanzierung können relativ große finanzielle Auswirkungen haben. Der Grund dafür liegt einerseits in den wie erwähnt hohen Kreditsummen. Die relativ hohen Beträge bringen absolut betrachtet zwangsläufig höhere Zinskosten mit sich. Auch wenn der berechnete Zinssatz an sich vergleichsweise gering erscheint – zum Beispiel im Vergleich zu klassischen Konsumdarlehen. Doch auch die langen Kreditlaufzeiten einer Baufinanzierung tragen zum Umstand bei, dass die Gesamtkosten letztlich nicht zu unterschätzen sind. Ein kurzes Rechenbeispiel soll Ihnen dies verdeutlichen:

Annahmen zur Berechnung: Sie möchten eine Baufinanzierung über einen Gesamtbetrag von 275.000 Euro abschließen. Zwei Angebote liegen Ihnen vor, die sich nur geringfügig unterscheiden. Wir betrachten im Folgenden den rechnerischen Unterschied über eine Laufzeit von 10 Jahren, wobei zu diesem Zeitpunkt noch keine Gesamttilgung zu erwarten ist. Aus Gründen der Transparenz erfolgt an dieser Stelle eine vereinfachte Vergleichsdarstellung.

Angebot A Angebot B
Kreditsumme 275.000€ 275.000€
Zinssatz p.a. 2,38 % p.a. 2,54 % p.a.
anfänglicher Tilgungssatz 1,5 % 1,5 %
monatliche Kreditrate 889,17 Euro 925,83 Euro
Gesamtzinsen in 10 Jahren 60.179,33€ 64.194,24€

Fazit

Mit einem Zinsunterschied von gerade einmal 0,16 % p.a. unterscheiden sich beide Angebote im geforderten Sollzinssatz kaum. Über eine Laufzeit von 10 Jahren entstehen beim teureren Angebot B dennoch Mehrkosten von immerhin etwas über 4.000 Euro. Geld, das Sie sich bei einem sorgfältigen Vergleich vorab sparen oder anderweitig investieren können.

Warum Sie einen Finanzierungsrechner nutzen sollten

FinanzierungsrechnerWie bereits eingangs beschrieben, sollten Sie vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung einige Dinge beachten. Dazu gehört ein ausgiebiger Vergleich von Konditionen. Zudem ist es oftmals aber auch hilfreich, ein Gefühl dafür zu entwickeln, was im Rahmen einer Baufinanzierung finanziell möglich ist. Auf diese Weise lässt sich beispielsweise einfacher abschätzen, mit welcher Kreditrate sich Ihr Wunschbetrag in einem festgelegten Zeitraum abzahlen lässt. Andersherum ist es allerdings auch möglich, Ihre Kreditrate anhand eines vorgegebenen Kreditrates mit bestimmter Laufzeit oder Tilgungshöhe zu berechnen. Nutzen Sie einen solchen Finanzierungs- bzw. Tilgungsrechner, sind Sie bereits vor dem Einholen verschiedener Angebote in der Lage, Ihre ungefähre monatliche Belastung abzuschätzen und kennen den möglichen Verlauf Ihrer Finanzierungstilgung. Das wiederum ermöglicht es Ihnen, für sich selbst ehrlich einzuschätzen, ob Sie dauerhaft zur Zahlung der errechneten Rate in der Lage sein werden. So schützen Sie sich indirekt vor zu hohen finanziellen Belastungen. Auch wenn Kreditgeber vor Ausreichung eines Darlehens naturgemäß eine Bonitätsprüfung vornehmen, im Rahmen derer dies nochmals beleuchtet wird. Sie sollten immer auch stets selbst davon überzeugt sein, dass Sie einer so langfristig vereinbarten Verpflichtung nachkommen können.

Planbarkeit und Flexibilität – das A und O bei dem Kauf von Immobilien

ImmobilienkaufNutzen Sie eine Baufinanzierung, dann sollten Sie die sogenannten Zinsbindungsfristen beachten. Aufgrund der oft sehr langen Abzahlungszeiträume solcher Finanzierungen existieren diese. Der Zeitraum der Zinsbindung gibt an, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Üblich sind Fristen von 5, 10 oder auch 15 Jahren. Läuft eine Finanzierung beispielsweise über 30 Jahre, wird also ein Zeitpunkt erreicht, zu dem die Zinsbindungsfrist abläuft, und dennoch ein noch offener Kreditbetrag besteht. Zu diesem Termin wird eine neue Zinsbindungsfrist mit dazugehörigen Voraussetzungen vereinbart. Deren Höhe orientiert sich am dann gültigen Zinsniveau und kann entsprechend stark vom bis dahin gültigen Zinssatz abweichen.

Für Sie als Kreditnehmer besteht genau darin einerseits eine Chance und anderseits eine große Gefahr. Sinken die Zinsen zum Ablauf Ihrer vereinbarten Zinsbindungsfrist, eröffnet sich Ihnen die Möglichkeit einer kostengünstigeren Weiterfinanzierung Ihres offenen Kreditbetrages. Das spart fortan Zinskosten. Ihre Kreditrate sinkt dementsprechend. Anderseits kommt es für Sie jedoch zu finanziellen Nachteilen, wenn das Zinsniveau bei Ablauf der Bindungsfrist höher sein sollte als zu Beginn Ihrer Baufinanzierung. Denn in dieser Situation wird Ihre Finanzierung teurer. Ihre Kreditrate steigt, da die Zinskosten zunehmen. Vor allem wenn bereits Ihre ursprüngliche Rate recht hoch für Sie war, kann ein Ratenanstieg schwerwiegende Folgen haben. Denn unter Umständen steigt diese zwangsläufig so stark an, dass Sie finanziell nicht mehr in der Lage sind, diese regelmäßig zu zahlen. Im Extremfall kann es dann schließlich zur Zwangsversteigerung Ihrer finanzierten Immobilie kommen. Einzig mit einer Streckung der Gesamtkreditlaufzeit wäre eine Kompensation der plötzlich höheren Kosten möglich. Laufzeitverlängerungen sind jedoch nicht in jedem Fall möglich.

Um unnötig hohe Kosten und den erwähnten Extremfall zu verhindern, sollten Sie Ihre Baufinanzierung planen und auf solider Basis aufbauen. Dazu gehört es zum Beispiel, eine möglichst hohe Planbarkeit und Sicherheit anzustreben – in Verbindung mit größtmöglicher Flexibilität. Zum einen bedeutet dies, eine möglichst günstige Zinsbindungsdauer zu wählen. Zwar weiß man nie genau, wie sich die Finanzierungszinsen zukünftig entwickeln werden. Doch grundsätzlich sollte man in Zeiten allgemein vermeintlich niedriger Kreditzinsen eine lange Zinsbindungsfrist wählen. Die sichert Ihnen den vertraglichen Kreditzins langfristig und sorgt deshalb für Planungssicherheit. Ist das Zinsniveau an den Geld- und Kapitalmärkten hingegen eher hoch, empfiehlt sich eine kürzere Bindungsfrist, die eine frühere Weiterfinanzierung zu wahrscheinlich günstigeren Bedingungen ermöglicht. In der Praxis sind diese Bindungsfristen – längere in einer Niedrigzinsphase und kürzere in einer Hochzinsphase – jedoch meist die zunächst preisintensiveren Gestaltungsvarianten. Nicht selten schrecken Kreditnehmer deshalb zurück und entscheiden sich für den niedrigeren Zins. Doch gewisse Mehrkosten sollten Sie in dieser Situation getrost in Kauf nehmen. Oftmals zahlen sich diese erst später aus – dann allerdings umso effektiver.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Möglichkeit von Sonderzahlungen während der Darlehenslaufzeit. Schließen Sie Ihre Baufinanzierung ab, sollten Sie darauf achten, später Sonderzahlungen möglichst flexibel tätigen zu können. Bei klassischen Baufinanzierungen über Kreditinstitute ist deren Umfang im Regelfall deutlich begrenzt. Häufig wird eine prozentuale Höchstgrenze festgelegt, welche die maximalen jährlichen Sonderzahlungen des Kreditnehmers darstellt. Zahlungen, die über diese Grenze hinaus gehen, lehnen Kreditinstitute meist ab. Aus Ihrer Sicht als Kreditnehmer sollte diese Grenze natürlich möglichst hoch sein. Denn nicht nur der Vergleich von Zinskonditionen vor Vertragsabschluss kann bares Geld sparen. Auch Sonderzahlungen während der Kreditlaufzeit können diesbezüglich helfen. Ab ihrer Gutschrift vermindern Sonderzahlungen die Restschuld Ihrer Baufinanzierung. Deren Minussaldo vermindert sich folglich. Da die berechneten Kreditzinsen taggenau auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, verringern sich also auch die fälligen Zinskosten.

Hier noch einmal die beschriebenen Punkte im kurzen Überblick:

  • auf möglichst niedrige Zinsen achten
  • lange Zinsbindungsfrist in Niedrigzinsphasen wählen
  • eher kurze Zinsbindungsfrist in Hochzinsphasen festlegen
  • möglicht umfangreiche Sondertilgungsmöglichkeit ist immer vorteilhaft

Eine wertvolle Option – Zinsen sichern

Es ist Ihnen möglich, sich die aktuellen Zinssätze für Ihre spätere Anschlussfinanzierung zu sichern. Dafür gibt es zwei Wege. Einerseits können Sie mittels sogenanntem Forward-Darlehen bereits heute später geltende Konditionen festlegen. Dafür wird ein Zinsaufschlag fällig, welcher praktisch den Preis für diese frühzeitige Festlegung darstellt. Allerdings haben Sie dann Sicherheit bezüglich der späteren Zinskondition Ihrer Baufinanzierung.

Ein mindestens ebenso oft gewählter Weg zur Zinssicherung ist das Bausparen. Auch dieses bietet Ihnen ein später mögliches Darlehen zu bereits heute festgelegten Konditionen. Je nach Verlauf der Zinsmärkte sind diese häufig günstiger als klassische Baufinanzierungen. Bevor Sie als Kreditnehmer von den Vorteilen des Bauspardarlehens profitieren können, müssen Sie in Ihrem Vertrag allerdings selbst Kapital ansparen. Erst dann ergibt sich ein Kreditanspruch. Je nach Bauspartarif steht nach einer gewissen Zeit häufig die gleiche Summe als Darlehen zur Verfügung, wie im Laufe der Jahre in den betreffenden Vertrag eingezahlt wurde. Das Guthaben, das später zur Ablösung bzw. Weiterfinanzierung von Baufinanzierungen zur Verfügung steht, verdoppelt sich also praktisch. Der in Anspruch genommene Kredit wird dann wiederum abgezahlt. Wann ein Anspruch auf den Bausparkredit besteht, hängt vom jeweiligen Anbieter und dessen Bauspartarif ab. Eine genaue Berechnung können Sie bereits vor Beginn Ihres Bausparvertrages erstellen lassen. Auf diese Weise lässt sich der Verlauf eines Bausparkontos beispielsweise exakt auf den Ablauf einer Festzinsbindung abstimmen. Bausparen als Option zur zukünftigen Zinssicherung, sollten Sie sich deshalb nicht entgehen lassen.

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